Architecte, entreprise totale, constructeur : qui fait quoi et quelle formule choisir ?

Quand on démarre un projet (construction, rénovation lourde, surélévation, agrandissement), on cherche souvent “un constructeur” en pensant trouver une seule personne ou une seule entreprise qui “s’occupe de tout”. En Suisse, le vocabulaire est trompeur : selon les régions et les usages, “constructeur” peut désigner une entreprise de gros œuvre, une entreprise générale, une entreprise totale, ou un ensemble d’entreprises du bâtiment. Résultat : on compare des offres qui ne couvrent pas la même chose, on signe trop tôt, et les surprises arrivent ensuite (options manquantes, plus-values, délais, conflits de responsabilité).

L’objectif de cet article : clarifier qui fait quoi, expliquer les modèles les plus courants, puis t’aider à choisir une formule adaptée à ton projet, ton budget et ta manière de travailler.

Les acteurs : qui fait quoi, concrètement ?

Le maître d’ouvrage : c’est toi (même si tu délègues)

Le maître d’ouvrage est la personne (ou entité) qui commande l’ouvrage, finance le projet, prend les décisions, et signe les contrats. Même si tu choisis une formule “clé en main”, tu restes responsable des choix structurants : budget, niveau de qualité, programme, tolérance aux changements, et validation des étapes.

L’architecte : concevoir, coordonner, défendre tes intérêts

Dans le modèle “classique” suisse, l’architecte est un généraliste du bâtiment : il traduit ton besoin en projet, pilote la conception, prépare (ou coordonne) le dossier d’autorisation, organise les appels d’offres, puis suit l’exécution et la gestion des défauts. Le règlement SIA 102 (règles professionnelles de référence en Suisse pour les prestations des architectes) décrit notamment des fonctions comme la direction générale du projet, la planification spécialisée et la direction des travaux.

Autre point important : un projet se déroule en phases (définition des objectifs, études, projet, appel d’offres, réalisation, exploitation). Cette logique de phases aide à “verrouiller” progressivement les décisions, plutôt que tout figer au début.

Ce que ça change pour toi :

• tu as un interlocuteur “côté client” pour t’aider à arbitrer qualité, coûts, délais ;
• tu peux garder une vraie indépendance vis-à-vis des entreprises exécutantes ;
• mais tu dois accepter que la prévisibilité du prix dépend de la maturité du projet (plus tu changes tard, plus ça coûte).

L’entreprise générale : exécuter un projet déjà conçu

Dans un modèle “entreprise générale”, le projet (plans, concept, demandes d’autorisations, niveau de détail) est en principe conçu en amont, puis une entreprise prend en charge l’exécution “en bloc” avec ses sous-traitants. Elle peut gérer le chantier et la coordination, mais elle ne “porte” pas la conception au même titre qu’une entreprise totale. Un guide fédéral sur les contrats explique clairement cette frontière : l’entreprise générale s’engage à exécuter un projet dont l’étude a déjà été effectuée (même si elle peut participer au détail d’exécution).

L’entreprise totale : concevoir + construire sous un seul contrat

Avec une entreprise totale, tu signes un contrat unique pour la conception et l’exécution. Elle est responsable de toutes les étapes du projet, et peut réaliser elle-même ou sous-traiter. Le même guide fédéral résume la différence clé : l’entreprise totale assume non seulement l’exécution, mais aussi l’étude du projet ; conception et exécution font l’objet d’un seul et même contrat.

Ce que ça implique :

• simplicité contractuelle : un seul cocontractant ;
• meilleure lisibilité des responsabilités (en théorie) ;
• mais risque d’asymétrie : celui qui conçoit est aussi celui qui exécute (donc arbitrages possibles au détriment de tes priorités si ce n’est pas cadré).

“Constructeur” : un mot-valise, pas un modèle

Dans le langage courant, “constructeur” peut désigner :

• une entreprise du bâtiment (maçonnerie, charpente, enveloppe, CVC, électricité, etc.) ;
• une entreprise générale (exécution avec sous-traitants) ;
• une entreprise totale (conception + exécution) ;
• parfois une structure “clé en main” très orientée maisons individuelles, avec catalogue et variantes.

Donc, la bonne question n’est pas “architecte ou constructeur ?”, mais :

• quel périmètre l’interlocuteur couvre-t-il réellement ?
• qui porte la conception ?
• qui porte le risque prix/délais ?
• et qui te défend en cas de conflit ?

Les formules les plus courantes (et leurs vraies différences)

On peut résumer la plupart des projets en Suisse en 3 grandes approches (avec variantes).

1) Architecte + entreprises séparées (marchés par corps de métier)

Tu engages un architecte (et, si besoin, des ingénieurs spécialisés), puis tu contractes avec chaque entreprise (gros œuvre, charpente, chauffage, etc.) séparément.

Avantages :

• transparence : tu vois où va l’argent et tu peux comparer les offres lot par lot ;
• contrôle qualité : l’architecte peut jouer un rôle d’arbitre indépendant sur le chantier ;
• flexibilité : tu peux adapter certaines parties sans renégocier tout un “pack”.

Inconvénients / pièges :

• coordination plus exigeante (même si l’architecte peut prendre la direction des travaux) ;
• budget plus “progressif” : au début tu as une estimation, puis le prix se verrouille au moment des appels d’offres ;
• si le dossier est imprécis, tu payes en plus-values.

À privilégier si :

• projet sur mesure, contraintes fortes, bâtiment ancien, ou forte exigence architecturale ;
• tu veux pouvoir décider finement et garder de la visibilité sur les coûts.

2) Architecte + entreprise générale (appel d’offres “en bloc” pour l’exécution)

L’architecte conçoit, obtient l’autorisation (selon les cas), prépare un dossier d’appel d’offres et tu sélectionnes une entreprise générale pour exécuter l’ensemble.

Avantages :

• tu gardes un “camp client” indépendant (l’architecte) ;
• tu réduis le nombre de contrats côté exécution ;
• tu peux mieux cadrer le prix avant de démarrer, si le dossier est solide.

Inconvénients / pièges :

• l’entreprise générale peut chercher à simplifier l’exécution (normal) : si le cahier des charges est flou, elle arbitre ;
• attention au transfert de responsabilités : qui décide quoi en cours de chantier ? Qui valide les variantes ?

À privilégier si :

• tu veux un bon compromis : indépendance côté conception, exécution simplifiée.

3) Entreprise totale (design-build, un seul contrat)

Tu signes un contrat unique avec une entreprise qui prend en charge conception + construction. Le même guide fédéral insiste sur un point essentiel : la définition des prestations est “capitale” et doit être parfaitement claire (plans contractuels, description de l’ouvrage, documents de base), sinon la sécurité juridique se dégrade très vite.

Avantages :

• simplicité : un interlocuteur, un contrat, une logique “packagée” ;
• potentiellement plus rapide (conception et préparation chantier peuvent être davantage “en parallèle”) ;
• prix plus lisible tôt, si les inclusions sont bien définies.

Inconvénients / pièges (les plus fréquents) :

• conflit d’intérêt structurel : optimiser le coût d’exécution peut pousser à réduire certains standards “invisibles” ;
• moins de transparence : tu ne vois pas toujours le détail des marges et arbitrages ;
• variations : les plus-values peuvent exploser si tu changes d’avis ou si la description initiale était trop vague.

À privilégier si :

• tu veux minimiser la charge mentale, avec un périmètre bien standardisable ;
• tu acceptes de “jouer la règle du jeu” : programme très clair au départ, décisions rapides, peu de changements tardifs.

Tableau comparatif : quelle formule pour quel profil ?

Le bon choix dépend moins de la taille du projet que de ton besoin de contrôle, de ta tolérance au risque, et de la clarté de ton programme.

Responsabilités, contrats, et zones grises : là où les problèmes naissent

Mandat vs contrat d’entreprise : deux logiques différentes

• L’architecte intervient souvent sous une logique de mandat (prestation intellectuelle, conseil, coordination).
• Les entreprises exécutantes interviennent sous un contrat d’entreprise (ouvrage à réaliser).

Dans la pratique, ça influence :

• comment tu gères les défauts ;
• comment tu prouves qu’un élément était “inclus” ;
• comment tu arbitres un désaccord sur la qualité ou le périmètre.

Le rôle des “conditions générales” (SIA 118) : un cadre très utilisé

La norme SIA 118 est une base contractuelle largement utilisée en Suisse pour encadrer les contrats de travaux (règles sur conclusion, contenu et exécution). Son préambule rappelle qu’elle vise à traiter les principaux problèmes juridiques des contrats de construction et à proposer des solutions équilibrées. La SIA souligne aussi l’intérêt d’un cadre clair, car le droit “pur” n’est pas toujours appliqué littéralement dans les pratiques de chantier.

Point pratique : quel que soit le modèle, les conflits viennent rarement de la malfaçon “évidente”. Ils viennent du flou :

• “c’était inclus” vs “c’était une option” ;
• “finition standard” vs “niveau attendu” ;
• “on a validé à l’oral” vs “ce n’est pas contractualisé”.

Direction des travaux : qui coordonne vraiment ?

Sur un chantier, quelqu’un doit :

• coordonner les entreprises ;
• gérer les interfaces (ex. chauffage/électricité, étanchéité/façade) ;
• suivre planning, qualité, sécurité ;
• valider les métrés, acomptes, et la réception.

Dans un modèle architecte, cette direction peut faire partie des prestations. Dans une entreprise générale/totale, c’est souvent intégré, mais pas forcément “côté client”. Si tu choisis une entreprise totale, c’est souvent intelligent de prévoir un contrôle externe ponctuel (visites clés, points sensibles, réception), surtout si tu n’as pas l’habitude.

Budget et délais : idées reçues à corriger

Idée reçue 1 : “clé en main = pas de dépassement”

Faux par défaut. “Clé en main” réduit certains risques (coordination, erreurs d’interface), mais ne supprime pas :

• changements du maître d’ouvrage (très fréquent) ;
• surprises techniques (rénovation, sol, existant) ;
• exigences d’autorisation (conditions, oppositions, compléments) ;
• ambiguïtés contractuelles.

Ce qui fait la différence, c’est la qualité du descriptif initial, et la discipline sur les changements.

Idée reçue 2 : “un prix fixe règle tout”

Un prix forfaitaire est utile… seulement si le contenu est clair. Sinon, tu obtiens un “prix fixe” pour un périmètre incomplet, et tu paies ensuite les écarts en plus-values. Le guide fédéral sur les contrats d’entreprise totale insiste justement sur la nécessité de documents contractuels clairs et séparés (description, plans, données de base) pour sécuriser la compréhension entre parties.

Idée reçue 3 : “l’architecte coûte cher, l’entreprise totale est plus rentable”

Ça dépend. L’architecte n’est pas seulement un poste de coût : il peut éviter des erreurs, optimiser des choix techniques, et t’aider à arbitrer intelligemment entre qualité et budget. À l’inverse, une entreprise totale peut être très efficace sur des projets standardisés, mais peut devenir coûteuse si tu veux du sur-mesure sans cadrage.

Autorisations et exigences énergétiques : qui s’en occupe ?

Le permis (ou l’autorisation) : souvent piloté, jamais “magique”

Dans beaucoup de communes, le dossier est technique et administratif (plans, formulaires, pièces justificatives). Un service cantonal résume par exemple des éléments à prendre en compte pour constituer une demande (logique de dossier, pièces, etc.). En pratique :

• l’architecte pilote souvent le dossier ;
• une entreprise totale peut aussi le prendre en charge ;
• mais le maître d’ouvrage reste celui qui mandate, valide, et signe.

Énergie : exigences cantonales + options de niveau supérieur

Les prescriptions énergétiques relèvent principalement des cantons. Elles sont largement harmonisées via un modèle commun (MuKEn/MoPEC) porté par la Conférence des directeurs cantonaux de l’énergie (EnDK). Sur son site, l’EnDK décrit le MoPEC comme un ensemble de dispositions légales-type pour promouvoir un parc immobilier plus économe en énergie.

Si tu vises plus haut que le minimum légal, il existe des standards volontaires. Minergie, par exemple, se présente comme une base de construction climato-responsable, destinée aux maîtres d’ouvrage et planificateurs avec des exigences supérieures en confort et efficacité énergétique.

Ce que ça change dans le choix de formule :

• si tu veux un niveau énergétique ambitieux (enveloppe, ventilation, solaire, etc.), le cadrage doit être très explicite dans le contrat ;
• assure-toi que les preuves énergétiques et responsabilités (ingénieur, bureau spécialisé, coordination) sont bien incluses, quel que soit l’interlocuteur principal.

Comment choisir sans te tromper : une méthode simple en 8 questions

1) Ton projet est-il standardisable ou très spécifique ?

• Standardisable : villa “classique”, enveloppe simple, peu de contraintes -> entreprise générale/totale peut être pertinente.
• Spécifique : parcelle complexe, bâtiment ancien, contraintes patrimoniales, grandes ouvertures, interfaces délicates -> architecte + approche sur mesure souvent plus robuste.

2) Tu veux décider de tout, ou tu veux déléguer ?

• Tu veux arbitrer finement : architecte + lots séparés (ou architecte + EG).
• Tu veux déléguer : entreprise totale, avec un programme cadré.

3) Tu acceptes de figer tôt ?

Une entreprise totale te demandera de figer tôt (choix, finitions, options) pour sécuriser le prix. Si tu sais que tu vas “affiner en marchant”, un modèle plus souple est souvent moins conflictuel.

4) Ta priorité est-elle le prix, la qualité, ou le délai ?

Les trois à la fois n’existent pas. Choisis ton “triangle” :

• qualité + contrôle : architecte ;
• délai + simplicité : entreprise totale ;
• compromis : architecte + EG.

5) Quel est ton niveau de tolérance aux plus-values ?

Si tu détestes les surprises, tu dois surtout investir dans :

• un descriptif précis ;
• un protocole de changements (prix, délai, validation écrite) ;
• des jalons de validation.

6) Qui sera ton interlocuteur “côté client” pendant le chantier ?

• Avec architecte : c’est clair.
• Avec entreprise totale : organise un contrôle (même léger) si tu veux éviter les arbitrages invisibles.

7) Tu as du temps à consacrer au projet ?

Plus tu veux optimiser et comparer, plus il faut du temps. Si tu n’en as pas, privilégie une formule qui simplifie, mais sécurise-la contractuellement.

8) Tu veux une transparence de détail, ou un résultat garanti ?

• Transparence : lots séparés.
• Résultat “packagé” : entreprise totale (avec garde-fous).

Les garde-fous indispensables avant de signer (peu importe la formule)

1) Exclusions et inclusions : la liste qui évite 80 % des disputes

Exemples classiques à clarifier noir sur blanc :

• terrassements, évacuation, drainage ;
• raccordements (eau/élec/télécom), taxes ;
• cuisine, appareils, armoires, luminaires ;
• aménagements extérieurs, clôtures ;
• protections de chantier, nettoyage final ;
• études et preuves (acoustique, énergie, sécurité incendie, etc.).

2) Niveau de finition : décrire, pas “promettre”

Une phrase comme “finition standard” ne vaut rien. Exige :

• références (gammes, épaisseurs, performances) ;
• échantillons validés ;
• plans de détail pour les points sensibles.

3) Gestion des changements : une procédure obligatoire

Tout changement doit :

• être décrit ;
• chiffré ;
• dater l’impact délai ;
• être validé avant exécution.

Sans ça, tu perds la maîtrise du budget, même avec “prix fixe”.

4) Planning et jalons

Un bon contrat précise :

• jalons (autorisation, commande, démarrage, hors d’eau/hors d’air, réception) ;
• conditions de retard (et surtout : comment on prouve la cause).

5) Réception, défauts, documentation

Prévois :

• une réception formelle avec procès-verbal ;
• un suivi des défauts avec délais de correction ;
• la remise des documents “as-built” et notices d’entretien.

Conclusion : choisir une formule, c’est choisir une manière de piloter ton projet

• Si tu veux un projet sur mesure, de la transparence et un interlocuteur indépendant qui défend tes intérêts : l’architecte (avec lots séparés ou avec une entreprise générale) est souvent la voie la plus solide.
• Si tu veux simplifier au maximum, aller vite, et avoir un seul responsable contractuel : l’entreprise totale peut être très efficace… à condition de cadrer précisément le périmètre, les performances, et la gestion des changements.
• Si tu cherches “un constructeur”, commence par traduire ce mot en modèle : qui conçoit ? qui exécute ? qui coordonne ? et qui te représente ?

Le bon choix n’est pas universel. Le bon choix, c’est celui qui colle à ton projet réel, à ton niveau d’implication, et à ton besoin de contrôle.