La checklist pour acheter un terrain en Suisse

Acheter un terrain, ce n’est pas “acheter de la surface”. C’est acheter un ensemble de droits (et de limites) : ce que vous avez le droit de construire, comment vous y accédez, ce que vous devrez tolérer (servitudes), ce que la commune imposera (règles de zone), et ce que le sol peut vous réserver (eau, glissements, pollution, radon, bruit, etc.). Le piège le plus fréquent : tomber amoureux d’une parcelle avant d’avoir fait les vérifications qui transforment un “bon plan” en budget explosé et délais interminables.

L’objectif de cet article : vous donner une checklist réaliste, orientée “vrai projet”, pour filtrer rapidement les terrains, puis sécuriser l’achat avec une due diligence simple mais complète.

1) Avant même de visiter : cadrer votre projet (sinon vous comparez des pommes et des poires)

Un terrain “parfait” n’existe pas : il existe un terrain cohérent avec votre projet, vos contraintes et votre tolérance au risque.

Définissez votre cahier des charges minimal

• Type de projet : maison individuelle, villa jumelée, petit immeuble, rénovation-extension (si bâtisse existante), investissement locatif.
• Programme : surface utile visée, nombre de pièces, garage/parking, extérieurs.
• Contraintes non négociables : école, transports, distance travail, ensoleillement, vue, nuisances acceptables.
• Budget total (pas seulement le terrain) : terrain + frais d’achat + viabilisation + aménagements extérieurs + études + construction + imprévus.

Faites une “pré-étude de faisabilité” (même légère)

À ce stade, l’idée n’est pas de payer une étude complète, mais de vérifier si le terrain peut accueillir votre intention. La SIA (Société suisse des ingénieurs et des architectes, association professionnelle de référence en Suisse) formalise justement une logique par phases, où la faisabilité et la récolte d’informations (légales, environnementales, etc.) sont des étapes structurantes avant d’engager des montants importants. ([vd.sia.ch][1])

Pratiquement : une heure de vérifications sérieuses peut vous éviter des mois de marche arrière.

2) Le zonage : la question n°1 (et souvent la moins bien comprise)

Le zonage répond à deux questions : “a-t-on le droit de construire ?” et “combien / comment ?”.

2.1 Zone à bâtir, zone agricole, zones protégées : ce n’est pas un détail

• Zone à bâtir : constructible, mais pas “libre” pour autant.
• Zone agricole : très encadrée ; l’achat et surtout l’usage/constructibilité peuvent être fortement limités.
• Zones de protection (paysage, nature, eaux, forêts, patrimoine, etc.) : restrictions supplémentaires, parfois lourdes.

Si vous visez un terrain agricole “pas cher” en vous disant “on verra plus tard pour construire”, partez du principe que ce “plus tard” n’arrivera probablement pas. Et même l’acquisition peut être soumise à des règles spécifiques : par exemple, la loi sur le droit foncier rural vise à préserver l’exploitation agricole et limite certaines acquisitions, notamment au profit des exploitants. ([Etat de Fribourg][2])

2.2 Les règles de construction : la parcelle peut être en zone à bâtir… et rester difficile

Chaque commune (et canton) a ses paramètres. Parmi les plus impactants :

• Indice/coefficient d’utilisation (densité) : conditionne la surface de plancher possible.
• Gabarits : hauteurs, nombre de niveaux, types de toiture, distances aux limites.
• Implantation : alignement, constructions en limite ou non, emprise au sol.
• Stationnement : nombre de places exigées, dimensions, accès.
• Contraintes esthétiques : secteurs à protection, intégration, matériaux, etc.

Les indices (densité) sont souvent mal interprétés. Ils sont fixés dans le plan de zones et le règlement communal ; c’est ce couple qui dit concrètement ce que vous pouvez faire. ([Comparis][3])

2.3 Le bon réflexe : demander une lecture “projet” à la commune

Une parcelle n’est pas un plan : ce qui compte, c’est l’implantation possible (pente, accès, distances, arbres, voisinage). Quand vous avez une parcelle “cible”, faites valider rapidement :

• le potentiel constructible (ordre de grandeur),
• les contraintes spécifiques (secteurs, alignements, accès),
• et les points bloquants connus.

C’est souvent là que vous découvrez qu’un terrain “600 m²” ne permet pas la maison que vous imaginez.

3) Restrictions de droit public : l’angle mort qui fait perdre du temps (et de l’argent)

Même sans servitude privée, il peut y avoir des restrictions publiques durables.

3.1 L’extrait du cadastre des restrictions (RDPPF) : le document à demander tôt

En Suisse, le cadastre RDPPF regroupe, sous forme d’extrait, un aperçu des principales restrictions de droit public à la propriété foncière qui s’appliquent à un bien-fonds. Il est justement fait pour éviter de chercher “partout” et de rater une interdiction majeure. ([cadastre.ch][4])

Exemples typiques de restrictions que vous voulez repérer :

• zones de protection des eaux (S1/S2/S3),
• périmètres de dangers naturels,
• distances à la forêt,
• secteurs de bruit,
• protections patrimoniales,
• contraintes liées aux routes, lignes ferroviaires, etc.

3.2 Deux exemples concrets qui changent un projet

Zones de protection des eaux

Si une parcelle est dans une zone de protection (S1, S2, S3), certaines activités et aménagements peuvent être restreints (excavations, installations, substances, etc.) et les conditions de chantier peuvent se durcir. ([État de Vaud][5])

Distance à la forêt

Proche d’une lisière, vous pouvez avoir une bande inconstructible. La distance minimale varie selon le droit cantonal/communal, mais des seuils minimaux existent (exemples : au moins 10 m dans certains contextes, 20 m dans d’autres). Autrement dit : “on a de la forêt, c’est joli” peut devenir “on perd une grande partie de la constructibilité”. ([État de Vaud][6])

4) Servitudes et registre foncier : ce que vous achetez vraiment (droits, charges, surprises)

4.1 L’extrait du registre foncier : indispensable, pas optionnel

Le registre foncier répertorie les immeubles (fonds) et contient des informations sur la propriété, les servitudes, les charges foncières et les droits de gage. Une partie est accessible sans devoir prouver un intérêt particulier, selon les cantons et le type d’extrait. ([cadastre.ch][7])

Ne vous contentez pas d’une phrase du vendeur du type “il n’y a rien”. Demandez l’extrait.

4.2 Servitudes : les plus courantes (et les plus dangereuses)

Les servitudes, c’est souvent là que le “terrain idéal” se complique. Quelques cas typiques :

• Servitude de passage : quelqu’un traverse votre parcelle (ou vous traversez celle d’un voisin).
• Servitude de conduites : passage de canalisation, eau, électricité, évacuation, etc.
• Servitude de non-bâtir / hauteur limitée : vous ne pouvez pas construire où vous voulez, ni comme vous voulez.
• Servitude liée à l’accès : vous avez un droit… mais pas forcément un accès praticable pour un chantier.

Point critique : une servitude peut exister “en droit” mais être imprécise “en pratique”. Si l’exercice est limité à une partie de l’immeuble, sa localisation doit être suffisamment claire, parfois avec plan. Si ce n’est pas clair, vous vous exposez à des conflits (ou à des demandes de précisions) au pire moment : lors du permis ou du chantier. ([État de Vaud][8])

4.3 La mauvaise idée : se dire “on s’arrangera avec le voisin”

En Suisse, le voisinage pèse lourd (accès, talus, murs, vues, ombrage, chantier). Un accord verbal est fragile. Si l’accès dépend d’un voisin, sécurisez-le :

• servitude correctement inscrite,
• largeur et tracé suffisants,
• conditions d’entretien,
• droit de passage pour véhicules de chantier,
• et idéalement un droit de faire passer les réseaux si nécessaire.

4.4 Cas particulier : droit de superficie (alternative à l’achat)

Dans certains cas (notamment quand le foncier est rare), vous pouvez construire via un droit de superficie : vous n’achetez pas le sol, vous obtenez un droit de construire/exploiter pour une durée contractuelle, inscrit au registre foncier. C’est intéressant, mais c’est un contrat long et technique : durée, redevance, conditions de retour, financement, etc. ([État de Vaud][9])

5) Accès : la différence entre “accessible” et “constructible”

Un terrain sans accès correct est un terrain à risque.

5.1 Check d’accès en 3 niveaux

1. Accès juridique : vous avez le droit de passer (route publique ou servitude).
2. Accès technique : largeur, pente, rayon de braquage, croisement, portance.
3. Accès chantier : camions, grue, toupies béton, évacuation des déblais.

Beaucoup de projets explosent sur le point n°3 : tout passe en voiture, mais rien ne passe pour construire sans travaux lourds (élargissement, soutènement, gestion des eaux, accords voisins).

5.2 Questions simples à poser

• Qui entretient/déneige l’accès ?
• L’accès est-il privé (copropriété, servitude) ?
• Existe-t-il des limitations (tonnage, horaires, largeur) ?
• Où passent les réseaux : le long de l’accès, ou à travers d’autres parcelles ?

6) Viabilisation : l’endroit où les “coûts cachés” apparaissent

La viabilisation, c’est rendre le terrain raccordable : eau, électricité, évacuation, télécom, parfois gaz, et surtout accès conforme.

6.1 Terrain viabilisé vs non viabilisé : ce que ça change vraiment

Sur les raccordements, retenez ceci : les coûts varient énormément selon le canton, la commune, la distance aux réseaux et la complexité (route à ouvrir, traversées, pompes, etc.). Dans la pratique, on parle régulièrement de montants pouvant atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. ([Moneyland][10])

6.2 Ce que vous devez obtenir avant de signer (au minimum)

• Confirmation des concessionnaires (ou de la commune) sur la présence des réseaux à proximité.
• Ordre de grandeur des taxes/contributions de raccordement.
• Pour les eaux usées : gravitaire ou refoulement (pompe) ? C’est un gros sujet de coûts et de maintenance.
• Pour l’eau : pression, contraintes de protection des captages, restrictions éventuelles.

6.3 Piège fréquent : “réseaux à proximité” ne veut pas dire “raccordable facilement”

Entre “le réseau passe dans la rue” et “votre parcelle est raccordée”, il y a parfois :

• une route cantonale à traverser (procédures),
• un trottoir et des aménagements publics,
• des autorisations,
• et des coûts à votre charge.

7) Risques : dangers naturels, sol, pollution, bruit (la checklist qui sauve des projets)

7.1 Dangers naturels : crues, glissements, avalanches, chutes de pierres

Les cartes officielles des dangers naturels indiquent où les zones et infrastructures sont menacées (crues, glissements, avalanches, chutes de pierres), avec une notion d’intensité et de probabilité. Un terrain en zone de danger peut rester constructible, mais avec prescriptions et coûts (mesures de protection, implantation, exigences). ([Bafu][11])

Conseil critique : si la parcelle est en pente ou proche d’un cours d’eau, ne “supposez” rien. Vérifiez les cartes de dangers et demandez la lecture communale.

7.2 Radon : sujet discret, mais sérieux

La Confédération met à disposition une carte du radon qui indique une probabilité de dépassement d’une valeur de référence (300 Bq/m³) dans les bâtiments. Un terrain “à potentiel radon” n’est pas forcément un no-go, mais cela doit influencer la conception (étanchéité, ventilation, détails de dalle, etc.) et éviter les économies de bouts de chandelle. ([Office fédéral de la santé][12])

7.3 Sites pollués : à vérifier systématiquement

Avant d’acheter, consultez le cadastre des sites pollués : il est public et géré au niveau cantonal (souvent via un géoportail). Un terrain peut être “suspecté” même si rien ne se voit. Et l’impact peut être massif : analyses, restrictions d’excavation, coûts d’évacuation des terres, voire assainissement. ([geodienste.ch][13])

7.4 Bruit : routes, rail, aérien

Les cadastres du bruit existent (parfois par type de source). Un terrain proche d’un axe peut impliquer des exigences sur l’isolation acoustique, des contraintes d’orientation des pièces, voire des limites d’usage extérieur. Ne vous fiez pas à une visite “un dimanche à 10h”. ([geocat.ch][14])

7.5 Sismique : rarement bloquant, mais à intégrer

La Suisse n’est pas “à risque nul”. Certaines régions (p.ex. Bâle, Valais) sont plus exposées, et les cartes d’aléa existent. Ce n’est pas une raison automatique de renoncer, mais cela peut influencer les choix structurels et le budget. ([seismo.ethz.ch][15])

8) Offre d’achat et sécurisation : la méthode qui évite les regrets

8.1 Négociez avec des conditions, pas avec de l’espoir

Quand une parcelle vous plaît, le bon réflexe est de conditionner votre engagement à des vérifications clés, par exemple :

• obtention d’un extrait registre foncier complet satisfaisant,
• absence de servitudes bloquantes (ou acceptation explicite),
• lecture favorable du RDPPF,
• confirmation des raccordements et coûts de viabilisation,
• absence de mention problématique au cadastre des sites pollués (ou stratégie claire),
• préavis communal (même informel) sur la faisabilité.

Vous ne “faites pas peur au vendeur” : vous professionnalisez l’achat. Les vendeurs sérieux comprennent, et les vendeurs flous se dévoilent.

8.2 Timeline réaliste

Même si chaque canton a ses pratiques, retenez :

• les vérifications sérieuses prennent quelques jours à quelques semaines (selon l’accès aux documents et la réactivité),
• la partie notariale/contractuelle demande de la coordination,
• et si vous basculez vers une demande préalable ou un préavis, vous ajoutez du temps, mais vous économisez du risque.

9) Checklist finale “go / no-go” (à faire avant de signer)

Conclusion : une bonne parcelle, c’est une parcelle lisible

Acheter un terrain en Suisse, c’est surtout réduire l’incertitude avant de signer. Si vous ne deviez retenir qu’une règle : ne mettez jamais l’énergie sur le “plan de maison” tant que le triptyque zonage + RDPPF + registre foncier n’est pas clair. Ensuite seulement, l’accès, la viabilisation et les risques deviennent des arbitrages chiffrables.